千万预算在上海买房尴尬？虹盛里 138-143㎡宽奢 4 房，多赚 40㎡+3 轨交，给你答案！

　　大家好，我是清风，深耕上海新房测评的自媒体博主。最近后台收到很多粉丝的吐槽：“千万预算在上海买房，怎么越来越尴尬了？” 这周 #周末去哪儿，我带着这个问题跑了徐汇滨江、杨浦滨江、虹口北外滩等热门板块，结果触目惊心 —— 徐汇滨江新拍地块楼板价 13 万 +/㎡，未来新房单价大概率突破 18 万 /㎡，千万预算顶多买个 60㎡的一居室；杨浦滨江楼板价 8.8 万 +/㎡，千万预算只能买 110㎡左右的紧凑三房；就连虹口北外滩，千万预算也只能勉强拿下 90㎡的小三房。

　　就在我以为 “千万预算要退出城央置业队列” 时，中外环的虹盛里给了我惊喜：同样千万预算，这里能直接买到 138-143㎡的宽奢四房！比城央多赚 30-40㎡，换算成总价相当于 “白得百万空间”。更难得的是，它还是 20 号线 轨交环绕，自驾半小时到人民广场，周边还有滨水长廊和网红商业街区。

　　接下来，我会从 “千万预算置业痛点”“项目核心优势”“生活配套实测”“性价比对比” 四个维度，结合实地探盘细节与客观分析，带大家看看虹盛里到底能不能解决 “千万预算尴尬症”。

　　要理解虹盛里的价值，首先得看清 “千万预算在上海的置业困境”。我整理了近期上海热门板块的新房数据，发现千万预算的 “尴尬” 主要体现在三个方面：

　　过去，千万预算在上海城央能轻松拿下 120-140㎡的改善四房，但现在，随着土拍价格飙升，“面积缩水” 已成常态：

　　：2024 年最新土拍楼板价 13.2 万 /㎡，按 “楼板价 ×1.5” 的成本测算，未来新房单价约 19.8 万 /㎡，千万预算只能买 50-60㎡的一居室，连基本的 “卧室 + 客厅” 功能都难以满足；

　　：楼板价 8.8 万 /㎡，未来新房单价约 13.2 万 /㎡，千万预算能买 75-80㎡的两居室，适合单身或丁克家庭，但对三口之家来说，空间拥挤不堪；

　　：楼板价 12.1 万 /㎡，未来新房单价约 18.15 万 /㎡，千万预算能买 55-60㎡的一居室，连放个衣柜都要精打细算。

　　我在徐汇滨江某在售项目看到，70㎡的两居室被设计成 “客厅兼卧室”，沙发拉开就是床，厨房只能容下一个人转身，这种 “鸽子笼式” 的居住体验，完全不符合千万预算人群的改善需求。

　　：千万预算能买 160㎡的四房，但距离市区远，地铁 9 号线 分钟，早高峰挤不上地铁是常态；

　　：千万预算能买 150㎡的四房，但商业配套薄弱，只有一个万达广场，高端消费要跑市区；

　　：千万预算能买 140㎡的四房，但教育资源不足，优质学校少，有孩子的家庭要面临 “上学难” 问题。

　　我采访了一位在松江泗泾买了 160㎡四房的业主，他吐槽：“每天早上 6 点就要出门赶地铁，晚上 8 点才能到家，孩子一周见不到我几次，买这么大的房子，却没时间享受。”

　　中外环本是 “千万预算的理想地带”，但目前在售项目要么 “户型设计落后”，要么 “配套不完善”：

　　：120㎡的三房，客厅面宽只有 3.2 米，主卧面积不到 12㎡，而且是 “两开间朝南”，次卧和书房常年不见阳光；

　　：130㎡的四房，周边没有地铁，最近的公交站距离项目 1.5 公里，老人和孩子出行很不方便；

　　：140㎡的四房，周边只有一家小型超市，买菜、看病要跑 3 公里外的商圈，生活便利性差。

　　这些项目虽然 “面积够大”，但 “居住品质” 和 “生活便利” 却跟不上，让千万预算人群陷入 “买得起但住得不舒服” 的困境。

　　虹盛里之所以能解决 “千万预算尴尬症”，核心在于它精准击中了 “面积、交通、居住感” 三个痛点，我把它的优势总结为 “三大核心价值”：

　　虹盛里的户型设计，完全是 “为改善家庭量身定制”。我实地参观了 138㎡和 143㎡两个户型的样板间，发现它们有三个共同点：

　　：两个户型都是 “四开间朝南”，客厅、主卧、两个次卧全部朝南，采光面宽达到 14-15 米。以 138㎡户型为例，客厅面宽 4.2 米，主卧面宽 3.8 米，两个次卧面宽分别为 3.2 米和 3 米，即使在阴天，客厅和卧室也能保持充足的光线 点去样板间时，没有开任何灯光，客厅的亮度依然能满足看书、看电视的需求。

　　一层：客厅、餐厅、厨房、老人房（带独立卫生间），老人房靠近门口，方便老人起夜和出行，不用上下楼梯；

　　二层：主卧（带独立卫生间、衣帽间、露台）、两个儿童房（带独立卫生间）、书房，主卧和儿童房分开，保证了私密性；

　　阳台：客厅连接 7.2 米的南向双阳台，一半做洗衣区，一半做休闲区，放个小茶几和椅子，周末晒太阳很舒服。

　　我实测了各个空间的尺寸，没有 “鸡肋空间”—— 比如厨房采用 U 型布局，操作台面长 4.5 米，能同时容纳两个人做饭；书房面积约 12㎡，放一张 1.8 米的书桌和一个书架后，还有多余空间；主卧衣帽间面积约 8㎡，能放下夫妻双方的衣物和鞋子。

　　：项目得房率约 85%，比同板块其他项目（得房率 75%-80%）高 5-10%。以 138㎡户型为例，实际使用面积约 117㎡，比得房率 80% 的项目多 7㎡，相当于 “白得一个小书房”；143㎡户型实际使用面积约 121㎡，比得房率 80% 的项目多 9㎡，相当于 “白得一个衣帽间”。

　　对千万预算人群来说，“面积” 不仅是 “居住空间”，更是 “生活品质” 的保障。虹盛里 138-143㎡的宽奢四房，既能满足三口之家的居住需求，又能兼顾父母偶尔来住的情况，还能预留书房、衣帽间等功能空间，完全解决了 “面积缩水” 的痛点。

　　对千万预算人群来说，“通勤便利” 是买房的核心需求之一。虹盛里的交通配套，无论是地铁还是自驾，都能满足 “高效通勤” 的需求：

　　项目最大的交通优势是 “20 号线 号线是上海 “北部重要的东西向线路”，西起普陀区金昌路站，东至杨浦区共青森林公园站，预计 2026 年开通。从项目到 20 号线 “彩虹湾站”（暂定名）步行仅 3 分钟，真正实现 “出家门进地铁”。

　　我查阅了 20 号线的规划线路，发现它能换乘多条地铁线 号线（江湾镇站）：到上海火车站约 20 分钟，到人民广场约 25 分钟；

　　换乘 8 号线（延吉中路站）：到人民广场约 20 分钟，到陆家嘴约 30 分钟；

　　换乘 10 号线（四平路站）：到虹桥枢纽约 35 分钟，到南京路步行街约 25 分钟。

　　除了 20 号线 号线（在建，殷高东路站，距离约 1 公里，步行 10 分钟），形成 “3 轨交环绕” 的交通网络。我实测了地铁通勤时间：

　　如果家里有车，自驾会更灵活。项目周边有逸仙路高架、中环线、南北高架三条主干道：

　　走南北高架：到静安寺约 30 分钟（非高峰时段），到徐汇滨江约 40 分钟；

　　走中环线转沪嘉高速：到嘉定新城约 25 分钟，到虹桥枢纽约 30 分钟。

　　我周六上午 10 点自驾走了一趟逸仙路高架转中环线，从项目到人民广场全程 23 分钟，没有堵车；周日下午 5 点走了一趟南北高架，到静安寺全程 32 分钟，虽然有轻微拥堵，但比市区的 “堵死在路上” 要好很多。

　　值得一提的是，项目周边的 “彩虹湾路” 已经拓宽完成，双向 6 车道，开车进出很方便，而且项目自带地下车库，车位比 1:1.2，不用担心 “停车难” 问题。

　　很多人觉得 “中外环板块环境差”，但虹盛里却打破了这个刻板印象 —— 它紧邻 “俞泾浦滨水长廊”，社区容积率仅 1.8，是中外环少有的 “低密滨水社区”。

　　项目东侧约 300 米处就是俞泾浦滨水长廊，全长约 2 公里，宽约 20 米，是政府重点打造的 “生态景观带”。我周六上午去逛了一圈，发现长廊里有：

　　：2 米宽的塑胶步道，适合跑步、散步，沿途有休息长椅，累了可以坐下休息；

　　：种了香樟、桂花、樱花等树木，还有月季、杜鹃等花卉，春天开花的时候很漂亮；

　　：沿俞泾浦设置了 3 个亲水平台，夏天可以看荷花，冬天可以看雪景，周末很多居民在这里钓鱼、放风筝。

　　住在虹盛里，早上可以沿着滨水长廊跑步，晚上可以和家人散步，这种 “推窗见绿、出门见水” 的生活，在中外环板块很少见。

　　项目容积率仅 1.8，以 11-18 层的小高层为主，楼间距最大 45 米，保证了每栋楼的采光和通风。社区园林分为 “中央景观轴”“亲子活动区”“老年休闲区” 三个部分：

　　：长约 100 米，中间是喷泉水景，两侧是草坪和花卉，春天樱花盛开的时候，这里会成为 “网红打卡点”；

　　：有塑胶地面、秋千、滑梯、攀爬架，还有 “儿童认知墙”，适合 3-12 岁的孩子玩耍；

　　：有健身器材、棋牌桌、种植园，老人可以在这里锻炼身体、下棋、种菜，丰富晚年生活。

　　我周六下午在社区里逛了一圈，看到很多老人在散步，家长带着孩子在亲子活动区玩耍，整个社区的氛围很温馨。而且社区实行 “人车分流”，车辆只能从地下车库进出，孩子在社区里玩耍很安全。

　　对千万预算人群来说，“配套完善” 是 “居住品质” 的重要保障。我以虹盛里为中心，按 “步行 10 分钟、骑行 15 分钟、自驾 20 分钟” 为半径，实测了周边的生活配套，结果比预期更完善：

　　从项目北门出发，步行 8 分钟到 “彩虹湾生活广场”，这是周边居民的 “日常补给站”：

　　：里面有联华超市和盒马奥莱，联华超市适合买日用品，盒马奥莱的生鲜价格便宜（比如鸡蛋 5.99 元 / 斤、五花肉 16.8 元 / 斤），而且每天晚上 8 点后有 “折扣活动”，很划算；

　　：有肯德基、麦当劳、老娘舅等快餐品牌，还有本地特色餐馆（比如 “上海小南国”），早上可以买个早餐，晚上可以和家人聚餐；

　　：有药店（益丰大药房）、理发店、干洗店，平时买个药、剪个头发、干洗衣服都很方便，药店是 24 小时营业，晚上应急买药不用愁。

　　：距离项目约 3 公里，骑行 12 分钟。这是中外环的 “核心商业体”，面积约 18 万㎡，里面有优衣库、H&M、ZARA 等时尚品牌，还有万达影城（IMAX 厅）、孩子王、大玩家等。周六下午，我看到很多家长带着孩子在孩子王玩，商场里的餐饮区也坐满了人，烟火气很足；

　　：距离项目约 2.5 公里，骑行 10 分钟。这个商场以 “家庭消费” 为主，里面有大润发超市、苏宁易购、卡通尼乐园，适合买日用品和带孩子玩；

　　：距离项目约 1 公里，骑行 5 分钟。这是近两年新开的 “网红街区”，有很多特色小店，比如 “网红咖啡店”“文创书店”“手作工坊”，周末很多年轻人来打卡，适合拍照、休闲。

　　：距离项目约 8 公里，自驾 15 分钟。这是上海的 “网红商场”，里面有 LV、Gucci 等奢侈品品牌，还有很多网红餐厅（比如 “太二酸菜鱼”“怂火锅”），适合高端购物和聚餐；

　　：距离项目约 7 公里，自驾 12 分钟。这是杨浦的 “核心商圈”，里面有超多餐饮、娱乐业态，适合年轻人聚会、购物。

　　项目周边 3 公里内有 6 所学校，从幼儿园到高中全覆盖，而且质量不错：

　　上海市杨浦区本溪路幼儿园（彩虹湾分园）：距离项目约 800 米，步行 10 分钟。这是一所公办一级幼儿园，学费便宜（每月保教费 225 元），师资稳定，而且是 “上海市绿化合格单位”，校园环境很好；

　　上海市杨浦区延吉幼儿园（分园）：距离项目约 1.2 公里，步行 15 分钟。这是一所公办二级幼儿园，开设了 “双语课程”，每周有 2 节英语课，适合想让孩子早接触英语的家庭。

　　上海市杨浦区打虎山路第一小学（彩虹湾校区）：距离项目约 1 公里，步行 12 分钟。这是杨浦区的 “优质公办小学”，教学质量在区内排名前 10，每年有 25% 左右的学生能考上杨浦区的优质初中（比如复旦附中分校、交大附中分校）；

　　上海市杨浦区控江二村小学（分校）：距离项目约 1.5 公里，步行 18 分钟。这是一所百年老校，师资稳定，注重 “素质教育”，适合喜欢艺术、体育的孩子。

　　上海市复旦附中分校：距离项目约 2 公里，骑行 8 分钟。这是上海的 “市重点高中”，每年的高考一本率超过 95%，有很多学生考上清华、北大、复旦、交大；

　　上海市杨浦区延吉中学：距离项目约 1.8 公里，骑行 7 分钟。这是一所公办初中，教学质量在杨浦区排名中上，每年有 15% 左右的学生能考上复旦附中、交大附中。

　　需要注意的是，新房不承诺学区，但从距离和学校质量来看，虹盛里周边的教育资源在中外环板块属于 “第一梯队”，完全能满足千万预算家庭的教育需求。

　　：距离项目约 2 公里，骑行 8 分钟。这是上海的 “重点专科医院”，在肺病治疗方面很专业，有很多国内知名的专家坐诊。医院的 “VIP 门诊” 服务很好，提前预约后不用排队，有专门的护士引导，检查和治疗都很方便；

　　：距离项目约 1.5 公里，步行 15 分钟。这是一所综合性医院，科室齐全，能满足 “常见病诊疗” 需求，比如感冒、发烧、高血压、糖尿病等；

　　：距离项目约 800 米，步行 10 分钟。这是一所社区医院，能提供 “日常保健” 服务，比如老人测血压、血糖，孩子打疫苗，都很方便。医院还开通了 “家庭医生” 服务，医生会定期上门随访，了解老人的健康状况。

　　对千万预算家庭来说，“医疗便利” 很重要，尤其是有老人和孩子的家庭。虹盛里周边的医疗配套，既能解决 “大病诊疗” 需求，又能满足 “日常保健” 需求，完全不用跑远。

　　判断虹盛里值不值，不能只看它本身，还要和同预算、同板块的项目对比。我把虹盛里和上海其他板块的项目做了对比，结果很明显：

　　1. 与城央板块对比：“面积多 30-40㎡，总价省百万”以徐汇滨江、杨浦滨江、虹口北外滩为例，对比结果很震撼：

　　：千万预算能买 50-60㎡一居室，虹盛里能买 138-143㎡四房，面积多 80-90㎡，相当于 “白得一套两居室”；

　　：千万预算能买 75-80㎡两居室，虹盛里能买 138-143㎡四房，面积多 60-68㎡，相当于 “白得一套一居室”；

　　：千万预算能买 55-60㎡一居室，虹盛里能买 138-143㎡四房，面积多 78-88㎡，相当于 “白得一套两居室”。

　　更重要的是，虹盛里的 “居住品质” 比城央项目高很多 —— 城央项目是 “鸽子笼式” 的小面积，虹盛里是 “宽奢四房”，能满足多代同堂的居住需求；城央项目容积率高（普遍 4.0 以上），居住拥挤，虹盛里容积率 1.8，低密舒适；城央项目周边环境嘈杂，虹盛里紧邻滨水长廊，环境宜居。

　　：千万预算能买 160㎡四房，但距离市区远，地铁到徐家汇要 45 分钟，商业配套薄弱，只有一个万达广场；虹盛里 138-143㎡四房，地铁到徐家汇约 35 分钟，比松江泗泾快 10 分钟，而且商业配套更全（3 个大型商场 + 网红街区）；

　　：千万预算能买 150㎡四房，但教育资源不足，优质学校少；虹盛里周边有复旦附中分校、打虎山路一小等优质学校，教育资源比嘉定新城好很多；

　　：千万预算能买 140㎡四房，但只有 17 号线一条地铁，换乘不方便；虹盛里有 3 轨交环绕，换乘更灵活，通勤到市区更快。

　　近郊板块虽然 “面积大”，但 “配套” 和 “通勤” 是短板；而虹盛里不仅 “面积够大”，还能满足 “配套完善” 和 “通勤便利” 的需求，性价比更高。

　　：120㎡三房，总价约 950 万，两开间朝南，客厅面宽 3.2 米，得房率 78%，实际使用面积约 93.6㎡；

　　：130㎡四房，总价约 1050 万，三开间朝南，客厅面宽 3.5 米，得房率 80%，实际使用面积约 104㎡；

　　：138㎡四房，总价约 1000 万，四开间朝南，客厅面宽 4.2 米，得房率 85%，实际使用面积约 117㎡。

　　：想从三房换四房，注重居住空间和舒适度，而且在市区工作（比如人民广场、陆家嘴、静安寺）。比如在陆家嘴上班的企业高管，买虹盛里既能满足多代同堂的居住需求，又能控制通勤时间；

　　：看重教育资源，希望孩子能上优质学校。虹盛里周边有打虎山路一小、复旦附中分校等优质学校，能满足孩子的教育需求；

　　：喜欢 “出则繁华入则静谧” 的生活，既想享受商业便利，又想拥有舒适的居住环境。虹盛里紧邻滨水长廊，周边商业配套完善，完全能满足这种需求。

　　：20 号线 年开通，在这之前，只能依赖 3 号线或公交接驳，通勤时间会比开通后长 10-15 分钟，介意的朋友要慎重；

　　：项目周边还有部分老旧小区（比如殷行一村、二村），城市界面不如城央板块整洁，短期内可能会影响视觉体验，但随着旧改推进，未来会逐步改善；

　　：中外环板块的房价受市场影响较大，如果未来市场下行，可能会有波动，建议 “自住为主，投资为辅”。

　　在我看来，虹盛里是 “千万预算人群在上海的最优解之一”—— 它解决了 “面积缩水” 的痛点，提供了 138-143㎡的宽奢四房；解决了 “通勤不便” 的痛点，3 轨交环绕 + 3 高架覆盖；解决了 “配套不完善” 的痛点，商业、教育、医疗全覆盖；还提供了 “滨水低密” 的居住环境，居住品质远超同预算的城央和近郊项目。

　　如果你是千万预算的改善人群，在市区工作，注重居住空间、通勤便利和生活品质，虹盛里值得重点考虑。建议周末去实地探盘，看看样板间的空间大小、社区的环境、周边的配套，再结合自己的需求做决定。

　　最后，如果你有其他想了解的楼盘，或者有买房问题（比如贷款政策、税费计算），欢迎在评论区留言，我会一一回复。下次 #周末去哪儿，我们再一起去探盘！